Thai Project

Как известно, все больше иностранцев интересуются покупкой недвижимости в Таиланде. Решающую роль в пользу столь серьезных приобретений играет местная налоговая система. Ведь иностранец, купившей недвижимость в Королевстве Таиланд, заплатит за оформление сделки значительном меньше, чем, скажем, в Европе.
Законодательство весьма конкретно оп-ределяет, какая из сторон (покупатель или продавец) должна оплатить тот или иной вид налога. Такой подход, согласитесь, исключает двоякое трактование всех юридических аспектов и защищает материальные интересны сторон. Однако на практике все зависит от договоренности сторон. В некоторых случаях сумма всех налогов оплачивается поровну продавцом и покупателем, таким образом, стороны подтверждают свою взаимную заинтересованность в сделке. В других случаях все налоги оплачивает либо продавец, либо покупатель.
Чтобы определить, насколько выгодны будут ваши инвестиции в тайскую недвижимость, и оптимизировать расходы, надо иметь хотя бы начальное представление о том, как все-таки налоговый кодекс Таиланда регламентирует сделки с недвижимостью.

Налоги при приобретении и продаже недвижимости 

При совершении сделки купли-продажи недвижимости возникает необходимость в оплате 4-х налогов: сбора за переход права собственности, гербового сбора, предпринимательского налога и налога у источника дохода.
Ставки налогов по сделкам купли-продажи одинаковы для физических и юридических лиц, за исключением налога у источника. 
Сбор за переход права собственности (Transfer fee) уплачивается в размере 2% от установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости недвижимости. По общим правилам, данный сбор оплачивается покупателем.
Гербовый сбор (Stamp duty) составляет 0,5% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости.
Аналогом оценочной стоимости в России является инвентаризационная стоимость имущества, определяемая органами БТИ.
По общим условиям, данный сбор оплачивается покупателем.
Гербовый сбор подлежит уплате в момент перехода права собственности в том случае, если данный объект находился в собственности последнего владельца более 5 лет.
Предпринимательский налог (Special business tax) взимается в размере 3,3% от наибольшей из стоимостей недвижимости — контрактной или установленной Земельным Департаментом оценочной стоимости.
Данный налог должен быть оплачен в случае, если объект недвижимости уже перепродавался в течение предыдущих 5 лет. 
Таким образом, при совершении сделки купли-продажи должен быть заплачен один из 2-х налогов — гербовый сбор или предпринимательский налог, в зависимости от того, сколько лет объект недвижимости находился в собственности у продавца.
Размер налога у источника (Withholding tax), который часто называют налогом с оборота или подоходным налогом, зависит от того, кто является продавцом недвижимости – компания или частное лицо.
При продаже частным лицом
Доход, полученный частным лицом от продажи принадлежащей ему недвижимости, облагается подоходным налогом. Данный налог рассчитывается с помощью довольно сложной формулы, которая основывается на оценочной стоимости недвижимости, отрезка времени, на протяжении которого продавец владел этой недвижимостью, и индивидуальной ставкой подоходного налога. 
Согласно налоговому кодексу Королевства Таиланд, подоходный налог исчисляется исходя из прогрессивной шкалы

Нужно отметить, что компании, создаваемые с целью владения имуществом, обычно имеют уставный капитал 2—4 млн. бат. И если продажа имущества будет осуществлена не путем продажи акций компании, то необходимо будет заплатить налог на прибыль именно в соответствии с прогрессивной шкалой.
Хотелось бы обратить внимание, что в период с 28 марта 2008 года по 27 марта 2009 года действует льготный порядок налогообложения сделок купли-продажи недвижимости:

 Налоги владельцев недвижимости

В Таиланде не существует налогов на недвижимость, как в западных странах, которые обязаны платить владельцы недви-жимости.
Предусмотрены два вида налогов, взимаемых с собственности: земельный налог и налог на использование строений. 
Эти налоги взимаются только с собственников домов, помещений и земельных участков, которые используют свою собственность в коммерческих целях, например, для сдачи в аренду. 
Земельный налог очень мал и составляет буквально несколько бат с 1 рая земли (1 рай = 1 600 м2). В связи с этим оплачивать налог можно раз в несколько лет, когда его величина накопится до значимой суммы. Нужно отметить, что из-за малой величины значением этого налога при коммерческих расчетах сделок обычно пренебрегают.
Собственники земельных участков, не использующие землю в коммерческих целях, обязаны платить местный налог на развитие. Ставка данного налога также очень низка. Данным налогом не облагается земля, находящаяся под частными жилищами, однако это исключение применяется не для всех земельных участков. При приобретении земли необходимо выяснить в Земельном департаменте, имеет ли приобретаемый участок такое преимущество.
Ставка налога на использование строений составляет 12,5% от договорной или расчетной годовой суммы выручки от аренды. Обычно при расчетах налога используется сумма, указанная в договоре аренды. Расчетная сумма, основанная на рыночных ценах, применяется Налоговым Департаментом, в случае если сумма арендных платежей по договору занижена. 
Договор аренды, заключенный на срок более 3-х лет, должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте. При его регистрации необходимо будет заплатить единовременный сбор 1,1%. 
Налог на использование строений обычно оплачивает арендодатель. Однако, в зависимости от договоренности, обязательство по уплате этого налога может быть возложено и на арендатора, это особенно актуально при заключении договора долгосрочной аренды.

Владение недвижимостью посредством Тайской компании

Хотелось бы сказать несколько слов о владении недвижимостью посредством зарегистрированной тайской компании. 
При приобретении акций компании обязательство оплатить налоги по сделке купли-продажи недвижимости не возникает, поскольку смена собственника не происходит. 
Однако покупателю стоит провести аудит компании, проверку ее чистоты и права владения собственностью. Покупая компанию, вы приобретаете не только ее права, но и обязательства, в том числе и по налогам. Стоимость базового аудита компании составляет 60 тысяч бат, однако она может быть увеличена в зависимости от объема документов, подлежащих проверке, а также вопросов, на которые необходимо получить ответы. 
При приобретении акций компании, владеющей недвижимостью, необходимо также заплатить сбор за перерегистрацию акционеров и директора компании. На сегодняшний дней сумма оплаты перерегистрации составляет около 20 тысяч бат.
В случае владения Тайской компанией, помимо налогов на недвижимость необходимо будет оплачивать корпоративные налоги (социальный налог, налог на прибыль и т. п.), а также расходы по содержанию компании. 
Сумма таких расходов зависит от количества сотрудников, оформленных в компании, количества полученных разрешений на работу, от того, осуществляет ли компания какую-либо коммерческую деятельность и многих других факторов.

В заключение хотелось бы отметить, что Тайская налоговая система во многом подобна налоговой системе России: она неоднозначна, изменчива, имеет большое количество различных исключений и допущений, разобраться в ней не так-то просто. Поэтому, при покупке или продаже недвижимости в Таиланде, особенно если Вы делаете это в первый раз, обратитесь к услугам специалистов, которые помогут вам спланировать и минимизировать налоги. 

 Анна Фомичева
Thai Project Co., Ltd.

Бенжаван Хонгсакун
A. Accounting & Tax Business