Thai Project

Пока весь мир пытается преодолеть проблемы на рынке жилья, кажется, что Пхукет стремительно движется против этого течения.
В последние годы Таиланд столкнулся с большими трудностями: это и цунами, разрушившее прибрежные области, включая побережье острова Пхукет, и политические волнения. Некоторые аналитики пророчили крах бурно развивающегося туристического бизнеса, а вместе с ним и рынка недвижимости, принадлежащего иностранным инвес-торам. Однако все эти негативные события не отразились на привлекательности Пхукета как места для проживания и инвестирования средств. 

Итак, почему именно Пхукет?

Пхукет — один из самых динамично развивающихся и интересных курортов Юго-Восточной Азии. О красоте природы, белоснежных пляжах и мягком климате острова сказано уже немало слов. Сегодня этот тропический уголок лидирует в мировом туристическом рейтинге. Согласно статистическим данным за 2007 г., количество российских туристов увеличилось на 60% по сравнению с предыдущим годом. Пресытившись Египтом и Турцией, любители путешествий выбирают Пхукет, причем все чаще, и как место проживания. 
Недвижимость на Пхукете — одно из самых надежных, а потому популярных вложений средств. Инвесторы уже знают: рентабельность капиталовложений высока, а риски незначительны. Потому среди владельцев элитной недвижимости на побережье Индийского океана — частные лица и компании Великобритании, США, Скандинавии, Японии и Южной Кореи. Интерес к Таиланду растет в России, Китае и на Ближнем Востоке — вместе с ростом благосостояния жителей этих стран. Например, по оценкам многих экономистов, за год в Таиланд поступает более 1 млрд. $ российских инвестиций, которые, прежде всего, идут на покупку недвижимости. Сегодня в руках иностранных инвесторов находится более 90% рынка элитного жилья в стране. 
Со своей стороны, Правительство Королевства Таиланд вкладывает значительные средства в развитие инфраструктуры острова, что способствует дальнейшему росту инвестиционной привлекательности Пхукета. Теперь это не дикий райский уголок со сказочными пляжами и сувенирными лавками. Пхукет сегодня — это международные аэропорты, современные автомагистрали, великолепные торговые центры, медицинские клиники, учебные заведения мирового уровня, рестораны и престижные гольф клубы. 
Несмотря на частую смену власти, экономической стабильности Таиланда можно только позавидовать. Какая бы партия ни руководила страной в последние годы, ни одна из них не предпринимала шагов, которые могли бы ограничить присутствие на острове иностранного капитала, либо нанести ущерб инвесторам и рынку недвижимости. Это неудивительно: рынок недвижимости, как и вся экономика Таиланда, базируется на крупных иностранных инвестициях. 
Таиланд привлекает зарубежных инвесторов еще и мизерными налогами на недвижимость. Уставшие от чрезмерного налогового бремени иностранцы не боятся приобретать жилье в собственность. Купив недорогую по европейским меркам виллу, они практически ничем не будут обязаны государству. 
Финансовая политика тайских банков строится на полном отказе иностранцам в ипотеке и кредитовании. По словам экспертов, это ведет к независимости цен на недвижимость от ситуации на финансовых рынках.
Немаловажно и то, что уровень безопасности инвестиций в недвижимость Таиланда находится на уровне мировых стандартов. Различные способы владения, включая долгосрочную аренду, приобретение акций тайской компании, регистрацию оффшорных компаний и другие — опробованы временем, успешно применяются, и, что самое главное, полностью соответствуют законам государства. Кроме этого, из года в год в стране совершенствуется законодательство, регулирующее рынок недвижимости. Например, в июле 2008 года были приняты поправки к Закону о кондоминиумах (Condominium Act (№4) B. E 2551). Эти поправки направлены на защиту интересов покупателей и устанавливают новые стандарты для застройщиков.

Рынок недвижимости: оптимистические прогнозы 

По словам Шарлотт Фийоль (Charlotte Filleul), генерального менеджера компании CB Richard Ellis, крупнейшего агентства международной недвижимости,

элитные дома и виллы в Таиланде до сих пор на 50 процентов дешевле, чем подобная недвижимость в странах США и Европы.

Ниже цены и по сравнению с другими азиатскими государствами. Согласно данным о продажах, средняя цена виллы на острове Пхукет составляет 33,6 млн. тайских бат (1 млн. $), средняя цена апартаментов в кондоминиуме — 12,5 млн. тайских бат (370 тыс. $). Цена одного квадратного метра жилья начинается с показателя 40 тыс. бат (1200 $).
Рынок недвижимости на острове Пхукет не только сохраняет стабильность в трудные времена, но и стремительно растет. Продолжая цитировать данные компании CB Richard Ellis, «за вторую половину 2007 года количество сделок по продаже жилья в курортных зонах возросло на 32%». Причем ежегодный рост стоимости недвижимости на Пхукете составляет 30—40%, а для элитной недвижимости — до 50%. Согласно отчету Jones Lang LaSalle, мирового лидера на рынке управления инвестициями и корпоративных финансов, в период с ноября 2007 года по март 2008 года, стоимость элитной собственности на острове поднялась с 2,985 $ до 4,153 $ за квадратный метр (Dunkan Worthington, Property Report, выпуск №47, август 2008 г.).
Многие экономисты предсказывают продолжение роста цен в среднем до 35% в год, а самые пессимистичные прогнозы составляют не менее 13%. Как говорит Алексей Терехов, руководитель отдела продаж Richmond Group: «Динамика цен на острове очень хорошая, выше, чем на материке. Если еще пару лет назад наши виллы можно было приобрести по 370 тыс. $, то сейчас они стоят до полумиллиона». И это вполне объяснимо. 
Все дело в том, что строительство крупных проектов на острове началось всего 4 года назад. Можно сказать, что рынок недвижимости Пхукета находится на начальном этапе развития и в ближайшие годы по-прежнему останется сильным. На острове осуществляется более сотни строительных проектов, причем недвижимость продается еще на ранних стадиях строительства, и продажи осуществляются с высокой активностью, о чем свидетельствует информация, поступающая от застройщиков. 

В какую недвижимость вкладывать средства?

Инвестиции в недвижимость во все времена считались надёжным вложением средств, гарантирующим хороший уровень дохода.
 
Таиланд предлагает различные пути инвестирования средств: от приобретения кондоминиума с целью перепродажи до строительства крупных курортныхкомплексов (resorts).

Самый легкий способ обзавестись недвижимостью на Пхукете — приобрести апартаменты в кондоминиуме. Однако если собственник апартаментов хочет не только иметь возможность отдыхать в собственном доме определенное количество дней в году, но и получать выгоду от владения собственностью, наилучшим способом вложения средств является приобретение апартаментов в так называемом кондотеле (от англ. Condotel или Otel-condo).
Кондотель представляет собой кондоминиум, жильцы которого получают полное гостиничное обслуживание от управляющей компании. При этом собственники апартаментов на договорной основе с управляющей компанией определяют, сколько времени в году они используют апартаменты для собственного проживания. В остальные периоды апартаменты предоставляются в аренду, все заботы по организации которой берет на себя управляющая компания. 
Обычно собственники апартаментов получают 40% прибыли от сдачи их недвижимости в аренду. При условии того, что апартаменты будет сдаваться в аренду 6 месяцев в году, чистая годовая прибыль владельца жилья составляет, в среднем, 7% от стоимости недвижимости.
Для инвесторов интересны проекты, которые можно купить с листа, или как часто говорят, офф-план (off-plan). Это значит, что покупка совершается в начале строительства и оплата производится поэтапно. Есть возможность продать недвижимость до регистрации на имя владельца и использовать маркетинг компании-застройщика. В этом случае инвестору нужен надежный партнер — агентство недвижимости или консалтинговая компания, которые хорошо знают ситуацию на местном рынке и могут проверить репутацию компании — владельца проекта.
Инвестиционные программы, связанные с приобретением земли, являются наиболее выгодным вложением в недвижимость и обеспечивают высокий процент рентабельности.
Самый простой из вариантов таких вложений — это приобретение земли с целью перепродажи. С учетом роста цен на землю и недвижимость инвестор имеет возможность получать от таких сделок до 30% годовых, при этом весь процесс от момента покупки земли и до момента ее реализации может составить менее года. 
Это обусловлено тем, что спрос на недвижимость растет, а предложение земли ограничено территорией острова. 
Также хотелось бы отметить, что не последнюю роль в росте цен на недвижимость играет запрет высотного строительства на острове. К примеру, запрещено любое строительство на высоте свыше 80 метров от уровня моря.
В случае приобретения крупного участка земли возможна его перепродажа путем разделения на более мелкие участки. Такие участки земли пользуются значительным спросом у небольших строительных компаний и частных лиц, приобретающих землю для самостоятельной застройки. Соответственно, найти покупателя гораздо проще. 
Другой вариант инвестиций состоит в приобретении участка земли и подведении к нему необходимых коммуникаций (электро- и водоснабжение, телекоммуникации, дороги и т.п.). Стоимость подведения коммуникаций обычно составляет 12—15% стоимости земли.

Подготовленные к застройке земельные участки значительно возрастают в цене, что обеспечивает рентабельность инвестиций на уровне 40%.

Можно пойти дальше и самостоятельно осуществить застройку земельного участка виллами и/или кондоминиумом и продавать уже готовый продукт. Рентабельность таких проектов зависит от множества факторов, но обычно составляет не менее 45%. Инвестор также имеет возможность осуществлять управление построенным жилым комплексом, обеспечивая себе тем самым стабильный ежегодный доход.
Таким образом, на острове доступны различные инвестиционные программы, связанные с вложениями в недвижимость, как для профессиональных инвесторов, так и для частных лиц.
В заключение стоит еще раз отметить, что все больший интерес к недвижимости на Пхукете проявляют российские инвесторы. Это связано с перегретостью отечественного рынка недвижимости, а также с тем, что в отличие от России, Таиланд не подвержен общей ситуации с ценами на мировом рынке недвижимости. Это особенно приходится по душе умеющим считать деньги россиянам. 

Раиса Шелудкина
Railand Real Estate Co., Ltd.
www.railand.ru

♦В статье использованы:

Статистические отчеты TAT, Ведомства
по вопросам туризма Таиланда

Материалы журнала Property Report 
www.property-report.com

Данные CB Richard Ellis 
www.cbre.com 

Материалы журнала «Деньги»
№13(668) от 07.04.2008г. 
www.kommersant.ru

Консультационная поддержка
компании Thai Project Co., Ltd
www.thai-project.com